（原标题：新城控股2025年1月销售初步分析）

新城控股这1月销售径直把我拍懵了。

毕竟没内幕，只可试着猜一下。说的概况辞别，民众望望就好。 毕竟一月是春节月，二月又是春节又是小月，可能到3月才能看出肤浅的销售。

格式1: 销售断崖下降环比超近7成，天然全市集其他成就商销售亦然断崖下降，但新城控股赫然比较四季度下降太多。同期，天下经济和房地产市集其确切回暖，是以并不是宏不雅影响，也不是新城控股本人的市集营销。

我的推测:东谈主为原因。无论是捂盘，照旧停工抵，照旧什么原因，确定是东谈主为的成果。这里我莫得才气对这个东谈主为原因的好与坏，或者什么导致了这个东谈主为原因作念出判断。 然后，我从正面忽视两个格式，同期给出推测。这纯熟推拿，民众不错不看。

格式2:新城建管2024年新签约畛域713万平。比较2023年395万平的畛域再次大幅升迁。比较而言，新城控股2024年全口径合约销售面积538.82万平。新城建管畛域依然稀奇新城控股自投样子畛域。

我的推测:新城建管这一块会在贬责经费中有较大畛域的体现。具体数目难以估算，可能罕有亿元。毛估一个5亿吧。代建这一块是新城控股为了养团队搞的，是以并无须住宅的销售或者吾悦的房钱来养。这就又牵涉到下一个格式。

格式3:新城控股三季报现款流量表中（防守，不是利润表）工资34.58亿，税38.64亿，销售用度22.38亿，利息26.62亿，系数122.14亿（这个三费远高于利润表的三费，因为内部包含了吾悦广场的运行经费）。前三季度房钱94.84亿。

我的推测:到3季度，房钱粉饰3费和利息还有27.3亿的差额。全年可能有36亿傍边的差额。可是，我刚才说了，这36亿里，可能有5亿是新城建管我方包袱了。那么其实全年缺口也就在30亿傍边。咱们知谈，新城控股住宅口的三费和全口径利息是捏续下降的，而吾悦广场房钱是高潮的。推算一下2025年就能抹平这30亿的缺口。

好，看了上头的推测后，推拿运行。很赫然，新城控股现时手里有货，但不卖了。底气安在？

1.过程测算，本年房钱能粉饰三费和利息了。我刚刚依然禀报过这极少了。

2.保交楼依然收尾了。我前期在网页磋议{对于新城控股保录用后续参预需求测算以及中报部分细节分析 这两天对于 新城控股 存货中的成就产物的意志更为深远，原本按照我的暴露，成就产物即是未售现房，自后在阅读半年报时发现这里... - 雪球}一文中注释测算过新城还需要参预若干建安老本，其时的论断是前期参预基本依然够了。现时又昔日了半年，又参预了100多亿，我觉的若是我的测算无误，新城控股的保交楼任务依然完成了。（保交楼收尾不代表建安不持续参预现款流，因为还有400亿搪塞款）。

3.典质物饱和，不错获得狡计贷。这个依然反复论证了，在频频督察低迷的情况下，本年吾悦广场的房钱也不错达到135-140亿，估值达到1400亿傍边。即使按50%的融资率，也远远高于新城控股的有息认真总数。是以，本年将持续执行到期债务的转狡计贷操作。

4.新城控股供应商的任性撑捏。无论如何，新城控股还欠了供应链400亿，这部分钱只可走工抵或者缓缓等销售回款。新城控股的供应商赫然处于流弊地位，但新唯有不死，民众照旧有一口饭吃。但愿本年市集回暖，民众齐好。

有了上述几点，新城控股现时照实是不错封盘保金钱，恭候市集回暖了，多样音尘也在不休印证这极少。新城再怎么着，到底是还有大把房钱打底，逼急了0销售也能活（团队去代建，样子全封盘，工地全停工，收租还利息，本金狡计贷置换，搪塞走工抵），仅仅看起来太极限了。

好了，我编罢了，开盘难忘第一时分换绿城中国。

$新城控股(SH601155)$ $新城发展(01030)$ $绿城中国(03900)$ 开云体育(中国)官方网站